Introducción

Si tiene una vivienda vacía que actualmente no utiliza, puede que se haya planteado alquilarla o convertirla en una casa de vacaciones. Alquilar una casa de vacaciones es una buena idea por dos razones principales:

➡️ no se quedará por ahí vacía e inútil;

➡️ le reportará ingresos adicionales.

En este artículo quiero ofrecerle una visión general de lo que debe tener en cuenta a la hora de embarcarse en un proyecto de este tipo.

Algunas leyes generales alemanas sobre el alquiler de propiedades

Lo primero que hay que aclarar es: ¿eres tú el propietario del inmueble o quieres alquilar el de otra persona? El Código Civil alemán (BGB), en su artículo 540, establece que sólo se puede alquilar una vivienda con el permiso del propietario.

Si alquilas el piso de otra persona con una licencia única, el propietario está obligado a avisarte. En caso de que no lo hagas, puede rescindir el contrato contigo antes de que expire.

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Normas de alquiler en las ciudades alemanas

Otra restricción estricta es que en muchas ciudades alemanas (como Berlín, Hamburgo o Múnich) es ilegal alquilar un apartamento en una plataforma de alquiler como Airbnb. También prohíben los alquileres privados temporales y se ensañan con este tipo de abusos.

Pero siempre que quiera alquilar una habitación o un piso que sólo suponga el 50% de una vivienda total, puede hacerlo sin estar sujeto a las normas anteriores. ☝️

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Formule sus preguntas

Puede acudir a un abogado, o también una oficina de información turística puede responder a sus preguntas. En esta última puede que también encuentres gente interesada en tu vivienda, porque muchas zonas y municipios recogen centralmente a los arrendadores, y luego transmiten sus ofertas a los huéspedes.

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¿Cuál es la diferencia entre alquileres privados y comerciales?

Si posee una habitación vacía, un piso entero o una casa, no hay prácticamente ningún obstáculo para alquilar su propiedad. Pero antes, hágase las siguientes preguntas.

❓ ¿Desea alquilar de forma privada o comercial?

❓ ¿Quién es su público objetivo?

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¿Cómo distinguirlos?

Sus respuestas marcan la diferencia, pero en todos los casos necesitará un contrato de alquiler.

Si sus ingresos por alquiler superan los 24.500 euros anuales por el alquiler de su vivienda, está obligado a registrarla como empresa y, por tanto, a pagar el impuesto de actividades económicas por ella. Además, si usted

• tiene intención de alquilar su propiedad como inversión
• y/o quieres tener empleados,

entonces debe registrar la propiedad como negocio. Asegúrese de comprobar de antemano si necesita registrar la propiedad como negocio comercial o no. ☝️

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Alquilar su propiedad como negocio privado

☝️ Es importante tener en cuenta las leyes y normativas locales.

☝️ Afectará a su impuesto sobre la renta.

☝️ Puede reclamar hasta tres veces el alquiler como fianza.

☝️ No estás obligado a contratar un seguro; sin embargo, te recomiendo que al menos contrates un seguro para el propio edificio, o un seguro de responsabilidad civil.

☝️ Si busca asesoramiento profesional, busque un abogado especializado en derecho de arrendamiento o inmobiliario.

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Alquilar su propiedad como local comercial

☝️ Tendrá que comprobar con la autoridad local de la construcción que su propiedad cumple todos los criterios para ser alquilada.

☝️ Esto también afectará a su impuesto sobre la renta, y además tendrá que pagar impuestos adicionales.

☝️ No existe un límite máximo para la cantidad que puede solicitar como depósito.

Es importante buscar el asesoramiento de un experto antes de iniciar un negocio de este tipo, ya que nadie está a salvo de ser procesado. Además, será más rentable si sabe sacar el máximo partido a su propiedad.

Requisitos para alquilar una casa de vacaciones

En Alemania, la Ley de Protección de la Vivienda regula si puedes alquilar tu vivienda y, en caso afirmativo, cómo debe ser. Tiene que cumplir todos los requisitos.

¿Cuáles son estos requisitos?

Por ejemplo, si su propiedad está cerca de un destino turístico (balneario, baño termal, playa, etc.), tiene más probabilidades de obtener una licencia para alquilarla. Las tiendas cercanas, los nudos de transporte público, las atracciones y el aparcamiento próximo al inmueble son ventajas adicionales.

Además, el apartamento debe disponer de todo el equipamiento que el huésped pueda necesitar, como:

➡️ muebles,

➡️ ropa de cama,

➡️ toallas,

➡️ electrodomésticos de cocina,

➡️ muebles de baño.

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¿Alquilar su propiedad a través de una agencia de viajes o de forma independiente?

Una vez que su propiedad esté equipada, tenga luz verde de todas las autoridades y le hayan concedido permiso para alquilarla, aún tiene que decidir cómo anunciarla, y si lo hará usted mismo o contratará a una agencia para que lo haga por usted.

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Autocomercialización

Independientemente de la calidad de su propiedad y la cantidad de atracciones cercanas, encontrar huéspedes puede resultar difícil y llevar mucho tiempo. No basta con mantener la propiedad ordenada y organizada, también hay que tener en cuenta el marketing.

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Comercialización a través de una agencia

Según la legislación alemana, recibirá una subvención si anuncia su casa de vacaciones en la oficina de turismo local; podrá obtener ingresos adicionales y, al mismo tiempo, asegurarse de que las perspectivas de alquiler de su propiedad se transmitan a los huéspedes. ☝️

También puede contratar una agencia inmobiliaria para anunciar su casa de vacaciones, lo que conlleva un coste adicional, aunque es una inversión que vale la pena, ya que de esta manera es más probable que su casa de vacaciones se alquile durante todo el año. Los pros y los contras del marketing a través de una agencia:

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Ventajas:

✅ Subsidio,

✅ Perspectivas de alquiler,

✅ Publicidad profesional,

Contras:

❌ Costos adicionales,

❌ Menos libertad creativa.

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Alquilar de forma independiente: Tenga esto en cuenta

En este caso todo el trabajo recae en ti, pero también tienes más libertad para diseñar todo como mejor te parezca.

Comience siempre con una planificación exhaustiva antes de comenzar. Piense detenidamente en lo que quiere: esa es la base de un plan de negocios exitoso. Responder las siguientes preguntas es un buen punto de partida.

❓ ¿Cuál es tu visión específica?

❓ ¿A qué target y grupo de edad quieres atraer?

❓¿Aproximadamente cuánto costaría implementar tu idea?

❓ ¿Cuánto quieres cobrar a tus invitadas?

❓ ¿Cómo implementarás tus objetivos?

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Grupo objetivo y edad ☝️

Piensa en el tipo de personas que quieres alojar: viajeros, parejas, familias, personas mayores, estudiantes, etc., pero también hay que tener en cuenta el tamaño y la ubicación de la propiedad.

Por ejemplo, las grandes ciudades (Berlín, Hamburgo, Colonia, etc.) tienden a atraer a jóvenes, que generalmente se van de vacaciones por períodos más cortos y tienen necesidades diferentes en cuanto a equipamiento e instalaciones.

Cuanto más sepas quién es tu público objetivo, más fácil será alcanzar un mayor éxito con mayor rapidez.

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Mobiliario y equipamiento ☝️

En términos de equipamiento, además de los elementos obvios como:

➡️ cama,

➡️ nevera,

➡️ ducha,

➡️ estufa,

➡️ calentador;

➡️ lino,

➡️ toallas,

➡️ jabón,

➡️ secador de pelo,

➡️ cubiertos, etc.

También son requisitos básicos. No te olvides de cosas como una conexión a Internet estable y Wi-Fi, ahora son esenciales.

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Establece tus precios ☝️

Puede pedir consejo a un abogado o a su centro de información turística local. O puede descubrir usted mismo qué ofrecen sus competidores marcando:

• Airbnb,
• Booking.com,
• FeWodirekt,
• o Expedia para casas de vacaciones similares a la suya.

Es crucial encontrar el equilibrio adecuado: no pongas el precio demasiado alto, porque entonces nadie lo alquilará, pero tampoco lo pongas demasiado bajo, porque eso podría hacer que los huéspedes desconfíen, se sientan inseguros y además no será muy rentable para ti.

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Publicidad ☝️

La presencia en línea es inevitable y necesita conocer las opciones disponibles en el espacio digital. Estas oportunidades son simples e implican relativamente pocas tareas burocráticas.

• Gestión de reservas: las plataformas de reservas tienen sus propios sistemas de reservas, herramientas de marketing y creadores de contenidos cualificados, que producen imágenes glamurosas y descripciones mágicas de su propiedad.
• Tu propia web: así las reservas llegan directamente a ti, sin que tengas que pagar comisión a nadie. El diseño, la interfaz de usuario y el diseño de su sitio pueden ayudar a convencer a más personas a elegir su casa de vacaciones.

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La importancia de las descripciones y las fotografías ☝️

Es importante destacar entre la multitud. Descripciones bien escritas y fotografías de alta calidad pueden ayudarle a conseguirlo.

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Reservas ☝️

Es una buena idea incluir un sistema de reservas automático en tu sitio web y también una función de pago online.

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Toques finales ☝️

A algunas personas les gusta entregar personalmente su casa de vacaciones a los huéspedes, otras les llaman cuando llegan y otras les envían un correo electrónico o les dejan una carta en la propiedad.

Conclusión

Una vez que su casa de vacaciones esté lista, asegúrese de que todo el equipo esté funcionando, que la propiedad esté limpia y que usted sea accesible para los huéspedes. Incluso con una agencia de reservas, prepárate para abordar cualquier problema directamente.

Las experiencias positivas de los huéspedes contribuyen a una buena reputación. Este artículo proporciona información valiosa, pero busque asesoramiento legal para una comprensión integral.

Preguntas frecuentes

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❓ ¿Cuáles son las consideraciones legales para alquilar una propiedad en Alemania?

Antes de alquilar una propiedad, asegúrese de cumplir con el Código Civil alemán, que requiere el permiso del propietario. Además, tenga en cuenta las normas de alquiler específicas en ciudades alemanas como Berlín, Hamburgo y Múnich.

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❓ ¿Qué distingue al alquiler privado del comercial en Alemania?

Los alquileres privados implican menos tareas burocráticas, pero los alquileres comerciales requieren registro y pueden tener implicaciones fiscales. Si los ingresos por alquiler superan los 24.500 € anuales, el registro como empresa es obligatorio.

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❓ ¿Cómo pueden los propietarios evitar problemas legales al alquilar su casa de vacaciones?

Los propietarios deben cumplir con la Ley de Protección de la Vivienda en Alemania, cumpliendo criterios como la proximidad a destinos turísticos, el equipamiento adecuado y el cumplimiento de las regulaciones locales.

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❓ ¿Cuáles son las consideraciones para comercializar un alquiler vacacional de forma independiente?

El marketing independiente requiere planificación estratégica, comprensión del público objetivo, consideraciones sobre el mobiliario y los precios, presencia en línea y publicidad eficaz para atraer huéspedes potenciales.

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❓ ¿Qué opciones de gestión de reservas están disponibles para los propietarios de propiedades en Alemania?

Los propietarios pueden elegir entre utilizar plataformas de reserva con sus sistemas o crear su propio sitio web. Cada opción tiene sus ventajas, como reservas directas o transacciones sin comisiones, e implica estrategias de marketing digital.