Introducción

Mucha gente invierte en propiedades porque son inversiones seguras y una fuente de ingresos, pero todos los ingresos están sujetos a impuestos. Afortunadamente, los costes incurridos en el funcionamiento o amueblamiento de una casa de vacaciones son deducibles, así que conserve siempre los recibos y facturas. Cada país tiene sus propias normas sobre la fiscalidad de las propiedades en alquiler.

Este artículo le informará a qué ventajas fiscales tiene derecho en Alemania, donde la base legal para el tratamiento fiscal de las viviendas de vacaciones es la Ley del Impuesto sobre la Renta (Einkommensteuergesetz - EStG). 📖 En Alemania, la desgravación fiscal sólo se aplica a propiedades ubicadas en Alemania.

Deducción por Depreciación y Desgaste

En Alemania, los activos fijos desgastados durante el uso normal se pueden deducir de sus impuestos y se puede cancelar una cierta cantidad cada año, pero sólo si alquila la propiedad y no la utiliza usted mismo. Es decir, si se trata de un gasto empresarial.

En muchos casos, el valor total de la compra es deducible si el valor de los bienes adquiridos no supera los 800 € netos. Si lo superan, sólo podrás deducirlo bajo ciertas condiciones, por ejemplo, si lo declaras en tu declaración de impuestos durante varios años. Esto se conoce como "deducción por agotamiento". ☝️

¿Qué pasa si tienes gastos que superan los 800€ netos?

Estos no cuentan como gastos como proporción de sus ingresos. El desgaste de los bienes es natural, por lo que se pueden deducir con el paso de los años. A tal efecto, cada año se elabora una tabla de depreciación.

La tasa de depreciación se calcula dividiendo el valor neto de adquisición (en el caso de una empresa) o el valor bruto (en el caso de una pequeña empresa) por el número de años indicado en la tabla de depreciación. Debe contabilizar la depreciación mensualmente, es decir, retrocediendo meses. ☝️

Los gastos de publicidad

Los costes de publicidad son aquellos gastos que no sólo tienen como objetivo el funcionamiento de la casa de vacaciones sino también la generación de un beneficio específico y son relevantes a efectos fiscales. Puedes deducirlos si alquilas la casa de vacaciones y no la utilizas tú mismo.

Todos los gastos relacionados con el alquiler de la casa de vacaciones son totalmente deducibles a efectos fiscales como gastos relacionados con los ingresos, por ejemplo, limpieza, publicidad, publicidad. ☝️

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Intención de obtener ganancias

Si utiliza su casa de vacaciones para fines personales, no tendrá derecho a una deducción fiscal por gastos de funcionamiento y auxiliares, depreciación e intereses. Si desea deducir los costes de su casa de vacaciones de su declaración de impuestos, debe poder demostrar una clara intención de obtener beneficios. ☝️

Deje claro a la oficina de impuestos que pretende obtener beneficios alquilando su propiedad porque sólo así podrá deducir los gastos de su declaración de impuestos. Si alquila la propiedad durante al menos el 75% de los días del año, esto se considera una intención de obtener ganancias, o si sus ingresos superan sus gastos.

Liebelei: Sin ánimo de lucro

Si lo usas o lo alquilas menos días, debes preparar una proyección de ingresos para los próximos 30 años de ingresos y gastos esperados. ☝️ Si no existe ánimo de lucro, se llama Liebelei. Esto se aplica si sus ingresos por alquiler no exceden sus gastos.

Entonces el alquiler se considera una actividad de trabajo por cuenta propia, por lo que sus gastos y pérdidas no se pueden deducir de su declaración de impuestos. Pero en este caso tampoco hay que pagar impuestos, ya que se puede excluir la intención de obtener beneficios. ☝️

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Desgravación fiscal por alquiler ocasional

Si utiliza más su casa de vacaciones con fines privados, se aplican normas fiscales diferentes. Si quiere evitarlo, alquile su casa de vacaciones durante al menos el 75% del periodo medio de alquiler aplicable a la propiedad. Consulta con tu oficina de turismo o municipio local para saber cuál es el grado de ocupación en los diferentes municipios.

Es posible que tengas que preparar una previsión de ingresos para los próximos 30 años para dejar claro a la oficina de impuestos que estás generando un excedente de alquiler y, por tanto, tienes derecho a una reducción de impuestos. Si no puede demostrar qué parte de su casa de vacaciones utiliza con fines privados en un año natural, la oficina de impuestos alemana considerará que ha utilizado al menos el 50% de la propiedad. En consecuencia, sólo podrá reclamar gastos prorrateados para este período. ☝️

Ventajas:

✅ Deducciones fiscales

✅ Reconocimiento de excedentes de alquiler

✅ Evitar la clasificación de Liebelei

Contras:

❌ Mantenimiento de registros detallados

❌ Limitaciones de uso estrictas

15 gastos comerciales que puede deducir de su declaración de impuestos:

Puede deducir los intereses deudores, los gastos adicionales y la amortización del precio de compra, los gastos de explotación, gestoría, administración, renovación y mantenimiento cuando alquile un inmueble, pero sólo si puede justificarlo con un recibo o factura. Consulte la lista siguiente para más detalles. ☝️

✅ Costos de reparación, mantenimiento y limpieza: trabajos de reparación profesional, costos de materiales y honorarios de la empresa de limpieza.

✅ Seguro: ya sea contra catástrofes naturales o contra responsabilidad civil o de contenido, si conservas los recibos, podrás reclamar los costes.

✅ Costos e impuestos incidentales: como electricidad, agua, internet, impuestos estatales y locales.

✅ Marketing y publicidad: no importa si anuncia su casa de vacaciones online o offline, el dinero que gaste en ello es totalmente deducible.

✅ Comisión de Corretaje: el monto total es deducible.

✅ Gastos de oficina: si te encargas de la gestión y marketing por tu cuenta, podrás deducir gastos de oficina como teléfono y conexión a internet, material de oficina, suscripciones de software, etc.

✅ Honorarios y gastos de consultoría fiscal: debes pedirle a tu asesor fiscal que calcule qué y cuánto puedes deducir. De esta forma no te perderás nada y podrás deducir los honorarios del asesor.

✅ Mobiliario y equipamiento: conserva un recibo de todos los gastos de equipamiento, pero recuerda el límite de deducción directa de 800 €.

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✅ Intereses de Préstamos: si ya has comprado la propiedad pero aún no has pagado el préstamo, puedes deducir los intereses del préstamo. Si el préstamo genera ingresos imponibles, también se pueden deducir los intereses y el coste del préstamo.

✅ Impuesto Predial: se paga anualmente, el valor lo fija el municipio. Se calcula sobre la base del valor tasado de la propiedad y la tasa de tasación.

✅ Gestión de cuenta: es recomendable crear una cuenta bancaria separada para el alquiler porque puedes deducir las tarifas de gestión de cuenta que cobra el banco.

✅ Desocupación de la propiedad vacacional: si puede demostrar que no es responsable de la desocupación (con obras de renovación, ajuste del alquiler, mayores esfuerzos de marketing, etc.), también puede deducir los costos y gastos operativos, por ejemplo, electricidad, impuesto a la propiedad. , seguro.

✅ Segundo Impuesto de Vivienda: puedes evitar pagar este impuesto si alquilas el inmueble a través de un agente inmobiliario.

✅ Trabajo por cuenta propia o Negocio: si el alquiler tiene un claro beneficio económico y tus ingresos alcanzan los 25.000€ al año, estás obligado a registrarte como negocio y pagar impuestos adicionales.

✅ Alquilar a través de un Portal de Reservas: en este caso, automáticamente tendrás que pagar el IVA y declarar todos los ingresos que generes aquí en tu declaración de la renta. Los costes correspondientes también son deducibles bajo determinadas condiciones.

Conclusión

Mantenga un registro de todos sus gastos para ver dónde es posible realizar grandes deducciones al preparar su declaración de impuestos. También puede utilizar herramientas en línea para calcularlos. También te recomiendo que lleves un registro de todas las facturas y recibos, todos los documentos importantes y todos los pagos cancelados. Haga copias si es necesario. ☝️ Y no olvides que no está de más utilizar un sistema de reservas para poder realizar un seguimiento de tus reservas y tener siempre justificantes de las mismas a mano. Esto puede ahorrarle una cantidad considerable de dinero. ☝️

Preguntas frecuentes

❓ ¿Qué deducciones fiscales puedo reclamar como propietario en Alemania?

Como arrendador en Alemania, puede deducirse varios gastos relacionados con su casa de vacaciones, como la amortización, la publicidad, el mantenimiento, el seguro y otros. Guarda los recibos para justificar estas deducciones.

❓ ¿Existen condiciones para deducir la amortización de mi inmueble alquilado?

Sí, puede deducir la depreciación de los activos que se desgastan, pero sólo si la propiedad es únicamente para alquiler. El valor total de la compra es deducible si es inferior a 800€ netos; de lo contrario, se extiende a lo largo de varios años.

❓ ¿Cómo puedo demostrar un ánimo de lucro para las deducciones fiscales?

Para mostrar un motivo de lucro, alquile su propiedad durante al menos el 75% del año o asegúrese de que los ingresos superen los gastos. Si alquila menos días, prepare una proyección de ingresos a 30 años.

❓ ¿Qué pasa si no puedo demostrar un motivo de lucro por mi actividad de alquiler?

Sin ánimo de lucro, tu actividad se considera un hobby y los gastos no son deducibles. No se exige ningún impuesto, ya que se excluye la intención de obtener beneficios.

❓ ¿Puedo obtener una desgravación fiscal si uso mi casa de vacaciones con fines privados?

Sí, si lo utiliza ocasionalmente de forma privada, alquilelo durante el 75% del período promedio de alquiler y demuestre un excedente de alquiler con una previsión de ingresos a 30 años para una posible reducción de impuestos.

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