Introduction

De nombreuses personnes investissent dans l’immobilier parce qu’il s’agit d’investissements sûrs et d’une source de revenus, mais chaque revenu est imposable. Heureusement, les frais engagés pour gérer ou meubler une maison de vacances sont déductibles, alors conservez toujours les reçus et les factures. Chaque pays a ses propres règles en matière de fiscalité des biens locatifs.

Cet article vous indique à quelles allègements fiscaux vous avez droit en Allemagne, où la base juridique pour le traitement fiscal des maisons de vacances est la loi sur l'impôt sur le revenu (Einkommensteuergesetz - EStG). 📖 En Allemagne, l'allégement fiscal s'applique uniquement aux propriétés situées en Allemagne.

Déduction pour amortissement et usure

En Allemagne, les immobilisations usées lors d'une utilisation normale peuvent être déduites de votre impôt et un certain montant peut être amorti chaque année, mais uniquement si vous louez le bien et ne l'utilisez pas vous-même. Autrement dit, s'il s'agit d'une dépense professionnelle.

Dans de nombreux cas, la valeur totale d'achat est déductible si la valeur des biens achetés ne dépasse pas 800 € net. S’ils le dépassent, vous ne pouvez le déduire que sous certaines conditions, par exemple si vous le déclarez sur votre déclaration d’impôts depuis plusieurs années. C’est ce qu’on appelle la « déduction pour épuisement ». ☝️

Que se passe-t-il si vos dépenses dépassent 800 € nets ?

Celles-ci ne comptent pas comme des dépenses proportionnelles à vos revenus. L’usure du patrimoine est naturelle, ils peuvent donc être déduits au fil des années. Un tableau d'amortissement est établi à cet effet chaque année.

Le taux d'amortissement est calculé en divisant la valeur nette de l'acquisition (dans le cas d'une entreprise) ou la valeur brute (dans le cas d'une petite entreprise) par le nombre d'années indiqué au tableau d'amortissement. Vous devez comptabiliser l’amortissement sur une base mensuelle, c’est-à-dire en remontant plusieurs mois. ☝️

Frais de publicité

Les frais de publicité sont les dépenses qui visent non seulement à exploiter la maison de vacances, mais également à générer un bénéfice spécifique et qui sont pertinentes à des fins fiscales. Vous pouvez les déduire si vous louez la maison de vacances et ne l'utilisez pas vous-même.

Tous les frais liés à la location de la maison de vacances sont entièrement déductibles fiscalement en tant que frais liés au revenu, par exemple le nettoyage, la publicité. ☝️

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Intention de réaliser un profit

Vous n'avez pas droit à une déduction fiscale pour les frais d'exploitation et accessoires, les amortissements et les intérêts si vous utilisez votre maison de vacances à des fins personnelles. Si vous souhaitez déduire les frais de votre maison de vacances de votre déclaration d'impôts, vous devez être en mesure de démontrer une intention claire de réaliser un bénéfice. ☝️

Faites clairement savoir au bureau des impôts que vous avez l'intention de tirer un profit de la location de votre propriété, car ce n'est qu'alors que vous pourrez déduire les dépenses de votre déclaration d'impôt. Si vous louez le bien pendant au moins 75 % des jours par an, cela est considéré comme une intention de réaliser un profit, ou si vos revenus dépassent vos dépenses.

Liebelei : aucun motif de profit

Si vous l'utilisez ou le louez pendant moins de jours, vous devez préparer une projection de revenus pour les 30 prochaines années en fonction des revenus et dépenses attendus. ☝️ S’il n’y a pas de but lucratif, cela s’appelle Liebelei. Ceci s’applique si vos revenus locatifs ne dépassent pas vos dépenses.

La location est alors considérée comme une activité indépendante, vos dépenses et pertes ne peuvent donc pas être déduites de votre déclaration d’impôts. Dans ce cas, cependant, vous n’avez pas non plus à payer d’impôt, car l’intention de réaliser un bénéfice peut être exclue. ☝️

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Allégement fiscal pour la location occasionnelle

Si vous utilisez davantage votre maison de vacances à des fins privées, des règles fiscales différentes s'appliquent. Si vous souhaitez éviter cela, louez votre maison de vacances pour au moins 75 % de la durée de location moyenne applicable à la propriété. Renseignez-vous auprès de votre office de tourisme local ou de votre municipalité pour connaître le taux d'occupation dans les différentes communes.

Vous devrez peut-être établir une prévision de revenus pour les 30 prochaines années afin de faire comprendre au fisc que vous générez un excédent locatif et que vous bénéficiez donc d'une réduction d'impôt. Si vous ne pouvez pas prouver quelle partie de votre maison de vacances vous utilisez à des fins privées au cours d'une année civile, le bureau des impôts allemand supposera que vous avez utilisé au moins 50 % de la propriété. Par conséquent, vous ne pouvez réclamer que des dépenses au prorata pour cette période. ☝️

Avantages:

✅ Déductions fiscales

✅ Reconnaissance des surplus locatifs

✅ Éviter la classification Liebelei

Les inconvénients:

❌ Tenue de registres détaillés

❌ Limitations d'utilisation strictes

15 dépenses professionnelles que vous pouvez déduire de votre déclaration de revenus :

Vous pouvez déduire les intérêts de dettes, les frais supplémentaires et l'amortissement du prix d'achat, les frais d'exploitation, d'agence, administratifs, de rénovation et d'entretien lorsque vous louez un bien, mais seulement si vous pouvez le justifier par un reçu ou une facture ! Consultez la liste ci-dessous pour plus de détails. ☝️

✅ Coûts de réparation, d'entretien et de nettoyage : travaux de réparation professionnels, coûts du matériel et frais de l'entreprise de nettoyage.

✅ Assurance : qu'il s'agisse d'une assurance contre les catastrophes naturelles ou d'une assurance responsabilité civile ou inventaire, si vous conservez les justificatifs, vous pouvez réclamer le remboursement des frais.

✅ Frais accessoires et taxes : tels que l'électricité, l'eau, Internet, les taxes nationales et locales.

✅ Marketing et publicité : peu importe que vous annonciez votre maison de vacances en ligne ou hors ligne, l'argent que vous y dépensez est entièrement déductible.

✅Commission de courtage : le montant total est déductible.

✅ Dépenses de bureau : si vous vous occupez seul de la gestion et du marketing, vous pouvez déduire les dépenses de bureau telles que la connexion téléphonique et internet, les fournitures de bureau, les abonnements à des logiciels, etc.

✅ Honoraires et dépenses de conseil fiscal : vous devez demander à votre conseiller fiscal de calculer ce que vous pouvez déduire et combien. De cette façon, vous ne manquerez de rien et vous pourrez déduire les honoraires du consultant.

✅ Mobilier et équipement : conservez un reçu pour tous les coûts d'équipement, mais n'oubliez pas la limite de 800 € pour les déductions directes.

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✅ Intérêts d'emprunt : si vous avez déjà acheté le bien mais que vous n'avez pas encore remboursé l'emprunt, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt. Si l'emprunt donne lieu à des revenus imposables, vous pouvez également déduire les intérêts et les frais sur l'emprunt.

✅ Taxe foncière : payable annuellement, la valeur est fixée par la commune. Il est calculé sur la base de la valeur imposable du bien et du taux d’évaluation.

✅ Gestion du compte : il est conseillé d'ouvrir un compte bancaire distinct pour la location car vous pourrez déduire les frais de tenue de compte facturés par la banque.

✅ Vacance de la propriété de vacances : si vous pouvez prouver que vous n'êtes pas responsable de la vacance (avec travaux de rénovation, adaptation du loyer, efforts de marketing accrus, etc.), vous pouvez également déduire les frais et dépenses d'exploitation, par exemple l'électricité, la taxe foncière. , assurance.

✅ Deuxième taxe d'habitation : vous pouvez éviter de payer cette taxe si vous louez le bien par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

✅ Travail indépendant ou entreprise : si la location présente un avantage économique évident et que vos revenus atteignent 25 000 € par an, vous êtes obligé de vous inscrire en tant qu'entreprise et de payer des impôts supplémentaires.

✅ Location via un portail de réservation : dans ce cas, vous devrez automatiquement payer la TVA et déclarer ici tous les revenus que vous générez dans votre déclaration d'impôts. Les frais correspondants sont également déductibles sous certaines conditions.

Conclusion

Gardez une trace de toutes vos dépenses pour voir où des déductions importantes sont possibles lors de la préparation de votre déclaration de revenus. Vous pouvez également utiliser des outils en ligne pour les calculer. Je vous recommande également de conserver une trace de toutes les factures et reçus, de tous les documents importants et de tous les paiements annulés. Faites des copies si nécessaire. ☝️ Et n'oubliez pas qu'il vaut la peine d'utiliser un système de réservation afin de pouvoir suivre vos réservations et d'en avoir toujours une preuve à portée de main. Cela peut vous faire économiser beaucoup d’argent. ☝️

Question fréquemment posée

❓ À quelles déductions fiscales puis-je prétendre en tant que propriétaire en Allemagne ?

En tant que propriétaire en Allemagne, vous pouvez déduire diverses dépenses liées à votre maison de vacances, notamment l'amortissement, la publicité, l'entretien, l'assurance, etc. Conservez les reçus pour justifier ces déductions.

❓ Y a-t-il des conditions pour déduire les amortissements de mon bien locatif ?

Oui, vous pouvez déduire l’amortissement des biens qui s’usent, mais uniquement si le bien est uniquement à louer. La valeur totale d'achat est déductible si elle est inférieure à 800 € net ; sinon, cela s'étale sur plusieurs années.

❓ Comment puis-je démontrer une motivation à but lucratif pour les déductions fiscales ?

Pour démontrer une volonté de profit, louez votre propriété pendant au moins 75 % de l’année ou assurez-vous que les revenus dépassent les dépenses. Si vous louez moins de jours, préparez une projection de revenus sur 30 ans.

❓ Que faire si je ne peux pas démontrer une motivation lucrative pour mon activité de location ?

Sans but lucratif, votre activité est considérée comme un passe-temps et les dépenses ne sont pas déductibles. Aucun impôt n'est requis, car l'intention de profit est exclue.

❓ Puis-je bénéficier d'une réduction d'impôt si j'utilise ma maison de vacances à des fins privées ?

Oui, si vous l'utilisez occasionnellement à titre privé, louez-le pour 75% de la durée moyenne de location, et justifiez d'un excédent locatif avec une prévision de revenus sur 30 ans pour une éventuelle réduction d'impôt.

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